- Le remplacement d’un syndic en fin de mandat
La loi Alur de 2014 oblige les copropriétaires à mettre des prestataires en concurrence à chaque fin de mandat de syndic, c'est-à-dire chaque année. Assouplie par la loi Macron de 2015, cette règle est passée à une fréquence de trois ans. Cela signifie qu’à défaut de faute grave, vous devrez attendre trois ans pour changer de syndic. - La révocation ou la démission d’un syndic en poste
La loi vous autorise à limoger votre syndic avant la fin de son mandat. Mais pour y arriver, vous devrez prouver qu’il est coupable de fautes graves (mauvaise gestion des biens, mauvaise gestion administrative, détournement des fonds de la propriété…). Il peut aussi arriver qu’un syndic démissionne, pourvu qu’il ait respecté le préavis de trois mois imposé par la loi. Si vous êtes face à l’un de ces cas de figure, vous avez le droit de changer de chercher un nouveau syndic.
Trouvez des syndics candidats adaptés aux besoins de la copropriété
Pour réussir votre changement de syndic, vous devez définir le type de gestionnaire dont vous avez besoin, celui qui correspond le mieux aux caractéristiques de votre copropriété et à votre budget. Il existe trois principaux types de syndics : le syndic professionnel, le syndic bénévole et le syndic coopératif. Le syndic professionnel est le plus onéreux de tous, le plus compétent aussi. Les syndics bénévole et coopératif coûtent moins cher en matière rémunération, mais ils manquent souvent de notions solides en comptabilité et gestion. Enfin vient le syndic en ligne, qui généralement est sollicité pour combler le manque d’expertise des syndics non professionnels (bénévole et coopératif). Une fois que vous êtes fixé sur un mode de gestion précis, concentrez-vous sur les critères de consultation des différents candidats :- Quel est le type de copropriété que les candidats ont l’habitude de gérer ? Privilégiez un prestataire qui a l’habitude de gérer des propriétés ayant les mêmes caractéristiques que la vôtre (taille, budget, état…) ;
- Quelle est la taille de son équipe ? Plus le personnel d’un prestataire est important plus le budget alloué aux salaires sera élevé. Donc, si votre copropriété est petite, privilégiez aussi un syndic de faible envergure pour éviter des dépenses inutiles ;
- Quelle est le nombre de copropriétés qu’il gère ? Pour être sûr que votre copropriété ne sera pas souvent délaissée par un gestionnaire trop occupé, privilégiez un syndic qui gère moins de mille lots, c’est-à-dire vingt-cinq immeubles.
Comparez les offres de syndic pour faire une mise en concurrence efficace
Après consultation, le changement de syndic est inscrit à l’ordre du jour de la prochaine Assemblée générale (AG). Celle-ci doit se tenir à la fin du mandat du syndic en place, de préférence un mois avant l’échéance. Mais en cas de révocation, cette assemblée peut être fixée à tout moment.
Les offres des prestataires présélectionnés sont soumises au conseil syndical. C’est à lui que revient la charge de comparer les différents contrats proposés par les syndics en course pour le poste. Fort heureusement, la loi Alur définit les critères qui doivent être pris en compte lors de cette mise en concurrence. Selon elle, la mise en concurrence des contrats des syndics candidats est obligatoire. L’étude des différents dossiers porte en grande partie sur les aspects financiers des contrats : montant du forfait annuel, coûts des prestations particulières (convocation des assemblées générales extraordinaires, vacation horaire…), rémunération due aux travaux, etc. Elle porte également sur des points tels que la durée du contrat, le nombre de réunions avec le conseil syndical ou le nombre de visites incluses.
Pour être sûr de changer de syndic de copropriété, cette analyse doit aboutir à un avis notifié et communiqué aux copropriétaires avant la tenue de l’assemblée générale. Toutefois, si l’un des copropriétaires souhaite faire une autre proposition de contrat, il en a le droit. Pour cela, il doit envoyer l’offre de son candidat au syndic en place, par lettre recommandée et ce, dans les deux à trois mois qui précèdent la date prévisionnelle de l’Assemblée générale. Il doit également faire une demande d’inscription de ce contrat à l’ordre du jour de l’AG.
En guise de précision, sachez que seuls les syndics professionnels sont concernés par la mise en concurrence, elle n’est pas requise pour les syndics bénévoles et coopératifs.
Organisez une assemblée générale
L’assemblée générale se déroule dans un lieu neutre, en présence du syndic en place. L’élection s’effectue selon les règles définies par l’article 25. Celui-ci stipule que le nouveau syndic doit être élu à la majorité des 50%. Il précise également que la révocation de l’ancien syndic prend effet dès l’élection du nouveau.
Toutefois, si aucun candidat, n’acquiert la majorité requise, mais que l’un d’eux réussit à obtenir au minimum le tiers des voix, alors un second vote à la majorité simple peut être organisé. Cette nouvelle majorité sera restreinte aux voix des copropriétaires présents à l’assemblée ou représentés par des tiers. Mais, si aucun des candidats n’obtient ce tiers des voix, le vote est renvoyé. Il aura de nouveau lieu trois mois plus tard, lors d’une AG extraordinaire.